Son günlerde medyaya da yansıyan bir anayasa mahkemesi kararı çok ses getirdi. Medyaya ” tapularınız elden gidebilir.” şeklinde yansıyan karar neticesinde oluşan yanlış anlaşmaları giderme ve konu hakkında genel bir bilgilendirme ihtiyacının doğduğu kanısındayız.

Arsa payı karşılığı sözleşmeleri bizim hukukta iki tarafa borç yükleyen sözleşme dediğimiz tür sözleşmelerdendir. Yüklenicinin sözleşmeye göre ana borcu; finansı kendine ait olmak üzere sözleşmede ve eklerinde kararlaştırılan özellikleri taşıyan,onaylı proje ve imar mevzuatına uygun bir yapı meydana getirmektir. Arsa sahibi bunun karşılığı olarak oluşan yapıda, kararlaştırılan orandaki bağımsız bölümü yükleniciye devredecektir. Kendi edimlerini yerine getirmeyen karşı taraftan herhangi bir talepte bulunamaz.(Meğer ki sözleşmede aksi kararlaştırılsın). Bu genel kuraldır.

Uygulamadan bilindiği gibi yükleniciler sözleşmeden doğan kişisel haklarını 3.kişilere devretmektedir. Alacağın temliki hükümlerine bağlı olarak adi yazılı ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi şeklinde devirlere uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Üçüncü kişi bu durumda hem arsa sahibine hem de yükleniciye bu kişisel hakkı öne sürebilir. Ancak yukarıda belirttiğimiz kural gereği  3.kişi hukuken yüklenicinin halefi olduğundan yüklenicinin tam olarak edimlerini yerine getirmemesi onun arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hakları da etkiler.

3.Kişilerin Yükleniciden temlik aldığı hak gereği arsa sahibinden tapu tescili istemenin koşullarını şu şekilde sıralayabiliriz.

  • Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşme geçerli bir sözleşme olmalıdır.
  • Yüklenici inşaat sözleşmesinden kayaklanan alacağını üçüncü kişiye devretmelidir.   
  • İnşaat Sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun yapılmalıdır.
  • İnşaatın tamamlanma oranı %90’ı geçmelidir.
  • Üçüncü kişi iyi niyetli olmalıdır. (Burada önemli olan; özellikle topraktan satışlarda alıcılar genelde arsanın yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığında ona pay devredildiğini bilir yada bilebilir durumdadır.                                                                                                                                

Aynı şekilde arsa sahibi Yargıtayca kabul edilen inşaatın kabulü için gerekli %90  oranında inşaatı bitirmeyen yükleniciden arsa paylarını geri isteyebilecektir. Bunun dayanağı borçlar kanunu borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlerdir. Bu durumda şayet Yüklenici 3.kişilere devretmişse bu payları, o zaman 3.kişilere karşı bu talep yöneltilecektir . Bu alıcıların dikkat etmesi gereken büyük bir risktir. Yukarıda belirttiğimiz Anayasa Mahkemesi kararı da bu prensip doğrultusunda verilmiş bir karardır.  Yüklenici sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemiştir( en önemlisi inşaatı%90 oranında tamamlamamış.). Bu nedenle ondan sözleşmesel haklarını devralan kişiler de onun halefi olduklarından arsa sahipleri yükleniciye sürebileceği her türlü itirazı ve talebi bu kişilere de sürebilir.

Özellikle temelden ev alan alıcıların bu kurallara dikkat etmesi ve hukuki danışmanlık almasını tavsiye ederiz.