04.07.2019 tarihinde kabul edilip, 10.07.2019 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanmış  7181 sayılı “TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN ” ile kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen  16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da önemli değişiklikler yapılmıştır.

MADDE 24 – 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasının dördüncü cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, fıkraya dördüncü cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiş, mevcut beşinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, onuncu fıkrası aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
“Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.”
“Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.”
“Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.”
“(10) Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.”
“(13) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10’u altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
(14) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Oldukça önemli olan şu değişiklikler üzerinde durmak istiyoruz:
  • Uygulama aşamasında yani riskli yapının  yıkılıp tekrar yapılması yönünde 2/3 oranında anlaşma sağlanıp da  bir yüklenici ile inşaat sözleşmesi imzalamasını takip eden 1 yıl içinde yükleniciden kaynaklanan sebeplerle inşaata başlanamamışsa, inşaat faaliyeti 6 aydır aynı sevideyse yahut da  en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, hisseleri oranında maliklerin 2/3 çoğunluğuyla sözleşmenin feshi kararı alabilmelerinin önü açılmıştır. Şöyle ki; yukarıda belirtilen oranda malik, Çevre Ve Şehircilik  Bakanlığı’na başvurarak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti isteyebilecek ve Bakanlıkça belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilebilecek. Bu ihtarın gereği yapılmadığı takdirde 30 günlük sürenin bitimiyle sözleşme resen ortadan kaldırılabilecektir. Sözleşme tapuya şerh edilmişse bu şerh maliklerin veya Bakanlık talebiyle silinecektir. Böylece artık sözleşmenin feshi için tarafların mahkemeye gitmeleri zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır. Ancak değişiklikte sözleşmenin tasfiyesi için genel hukuk kurallarının gösterilmiş olması , pratikte gene pek çok ihtilafın çıkmasının muhtemel olduğunu  ve mahkemelere gene iş düşeceğini bize gösteriyor. Fesih tarihine kadar yüklenici tarafından kat maliklerine kira yardımı yapılmışsa, bunun da geri talep edilemesi durumu bu düzenlemeyle ortadan kaldırılıyor.
  • Getirilen önemli bir düzenleme ise; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi  ya da Satış vaadi sözleşmesiyle uygulamaya  konu taşınmazların mülkiyeti yükleniciye devredilmişse kat irtifakı kuruluncaya kadar , o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, yüklenicinin  üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacaktır. Böylece yerinde olarak kat irtifakı kurularak hak sahiplerinin durumu güvenceye alınmak istenmiştir. Ancak yasa koyucu burada 6 aylık bir süre belirleyerek kat irtifakının bu süre içinde kurulmaması halinde ipotek, haciz vs kayıtla taşınmazların sınırlanabileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle hak sahiplerinin bu süreye dikkat etmeleri gerekmektedir. Kat irtifakının bu sürede kurulmasının sözleşmenin yürürlüğü için olmazsa olmaz bir şart olduğu sözleşmede bulunmalıdır. Ancak kanun koyucunun işçi alacaklarının bu maddenin dışında tuttuğunu da göz ardı etmemiz gerekiyor.
  • Yüklenicileri ilgilendiren önemli bir değişiklik ise; yüklenicilerin payına düşen bağımsız bölümler inşaatın ilerleme seviyesi ve idarenin izniyle satılabilecek.  Yeni düzenlemeyle Yüklenicilerin satış için idareye başvurmaları gerekecek. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10’u altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. İnşaat oranında veya daha fazla satış için ise tüm maliklerin onayı zorunlu hale gelmiştir. Böylece gene kat malikleri korunmaya çalışılmıştır.