Ön Ödemeli Konut Satışı /Şekil Eksikliği /Emsal Karar:
Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanan (6502 Sayılı Kanun m. 40/1 ) ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılamayacağı gibi (m. 40/3 ), konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme biçiminde yapılması şeklindeki zorunluluklara aykırı davranılması durumunda satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri süremeyecektir (m.41/1 ).
Hukuki ilişkinin en başından beri sözleşmenin geçersiz olduğunu her iki taraf da bilmekteyse de, sözleşmenin bir tarafında basiretli davranma yükümlülüğü altında olan bir tacirin, karşısında ise sosyal devlet ilkesi çerçevesinde korunan ve zayıf konumda bulunan tüketicinin yer aldığı gözden kaçırılmamalıdır. Sözleşmenin karşı tarafça ifa edilmemesinde hiçbir kusuru bulunmayan tüketici, boşa çıkan güveni nedeniyle doğan zararını eldeki davayla gidermeyi amaçlamaktayken; yatırımların kapsamının uyandırdığı güven duygusunun da etkisiyle, dava konusu proje dahil pek çok projede yüzlerce taşınmazı aynı usulle halka arz ederek, girişeceği faaliyetlere finansman sağlayan satıcı/yüklenici şirketin, sözleşmenin getirdiği yükümlülüklerden kaçınmak için biçim kurallarının arkasına sığınmasının iyi niyetle bağdaşır yanının bulunmadığı ortadadır.
Durum böyle olunca biçim eksiliğinin ileri sürülmesi açıkça adaletsizlik oluşturduğundan, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için, bu zorunluluktan doğan ve olağanüstü bir olanak sağlayan TMK 2/2. maddesi hükmünün işletilmesi, başka bir deyişle hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, biçim koşulu kuralının ihmal edilmesi zorunludur. Gerçekten biçime ilişkin hükmün amacı dışında çıkar sağlama yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı duyarlı olmak zorundadır. Zira hukuk ancak, meşru çıkarları karşılamaya yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise varlık nedenini yitirir. Tüm bunlar karşısında somut olayın özelliği bakımından satıcının/yüklenicinin sözleşmenin resmî biçimde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu nedenle taşınmazın rayiç değerinden sorumlu tutulamayacakları yönünde savunmada bulunmasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralına aykırılık oluşturduğunun kabulü gerekir (HGK. 20.2.2020, 2618/184).
