YÜKLENİCİDEN DAİRE ALANLAR TAPUYA GÜVEN İLKESİNDEN YARARLANABİLİR Mİ ? | Av. Ferzan Azizoğlu

İNŞAAT HUKUKU – TMK 1023- 3.Kişilerin Durumu

“Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Yüklenicinin edimi, binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, iş sahibi sözleşmenin bozulmasını ve tapunun iptalini isteyebilir. Yüklenicinin hakkını edinen (temellük eden) üçüncü kişi onun ardılı (halefi) olacağından öncelinin (selefinin) sahip olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği sürece sözleşmeyi bozarak üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları “illet ve sebepten yoksun” duruma gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Kural olarak tapu intikalinde huzur ve güveni korumak ve toplum düzenini sağlamak için tapu kütüğündeki kayda dayanarak iyi niyetli taşınmaz edinen kişiler TMK. md. 1023 tarafından koruma altına alınmıştır; bir bakıma asıl hak sahibine karşı tercih edilmişler ve edinimleri geçerli sayılmıştır. Söz konusu kişinin, gerçekten iyi niyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine karşın tapu kütüğündeki “yolsuz tescil durumuna düşme hali”ni bilmemesi gerekir. Kötü niyet savı savunma (def’i) değil, itiraz olduğundan (İBK. 08.10.1991, 4/13), mahkemece görevinden ötürü dikkate alınacaktır. Üçüncü kişilerin henüz inşaat halinde bulunan (tamamlanmamış) binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladıkları, bunun için de bağımsız bölümlere bağlantılı arsa payı satın aldıkları kabul edilecektir. “Topraktan satış”, “temelden satış” biçiminde adlandırılan bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı bu payın ona verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısıyla arsa sahibi tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Bu durumda TMK. md. 1023’ün koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olmayacaktır”.