AYIBIN ÇEŞİTLERİ
1-) Açık Ayıp
Türk Borçlar Kanunu 474/1 gereğince “gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenesinde görülebilen ” ayıplara açık ayıp denmektedir.
Kanun maddesinde belirtildiği gibi iş sahibi , inşaatın tesliminden sonra işlerin olağan akışınagöre imkanını bulur bulmaz (en kısa zamanda) muayene külfetini yerine getirip varsa ayıplarını Müteahhide bildirmek zorundadır. Bu muayene gözle ve elle yapılan inşaat bünyesine nufuz edilemeyen bir incelemedir. Örneklemek gerekirse sıva ve badanın işçiliğinin kalitesinde göze çarpan ya da bir uzmanın el veya göz ile yapacağı incelemede sapatayabileceği ayıplar açık ayıp olarak nitelendirilir.
a-) Açık Ayıbın Tespiti
Türk Borçlar Kanunu 474/1.maddesi, inşaatın teslim alınmasıyla en kısa zamanda bizzat işsahibi veya bir bilirkişi marifetiyle inşaatın muayene edilmesi varsa tespit edilen ayıpların Müteahhide ihbar edilmesini hükme bağlamıştır. Bu işsahibinin kanundan kaynaklanan bir borcu olup inşaatın teslimiyle doğar. İhbarın da ayıbın tespitiyle derhal yapılması gerekir.
İhbar hukuki bir işlem olmayıp ayıbın duyurulmasıdır. Sözlü veya yazılı yapılabilir.
Türk Borçlar Kanunu 474/2, inşaat sözleşmesinin her iki tarafına masrafı kendine ait olmak kaydıyla teslime konu inşaatın bir bilirkişiye muayene ettirilmesi imkanı sağlamaktadır. Maddeden bunun mahkemeden istenecek delil tespiti yoluyla yapılabileceği anlamı da çıkmaktadır.
Yargıtay inşaatın tesliminden 15-20 gün içinde yapılan ihbarları süresinde kabul etmiştir. Ancak sürenin bundan fazla uzaması yasanın amacına uygun olmadığı Yargıtay 15.Hd ‘sinin 4.3.2008 tarihli kararında şöyle belirtilmiştir: “ İş sahibinin inşaatı teslim aldığı tarihten 40 gün sonra mahkeme aracılığı ile tespit yaptırdığı ve ayıplı işleri Müteahhide ihbar ettiği anlaşıldığından , süresinde muayene ve ihbarda bulunmayan davacıların , açık ayıba dayalı nefaset farkından dolayı bir istekte bulunma hakları kalmamıştır. “
b-) Teslimde İhtirazi Kayıt
İnşaatın iş sahibi tarafından ayıpları ile birlikte açıkça kabulü veya T.B.K 474/1 maddesinde açıklanan sürede muayene edilmemesi yahut ayıplarının derhal bildirilmemesiyle Müteahhid açık ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz. Teslimde ayıbı gören ve herhangi bir ihtirazı kayıt koymadan kabul eden işsahibi Müteahhidi ibra etmiş sayılır.
2-Gizli Ayıp
İnşaatın gözle ve yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıplar, gizli ayıptır. Örneklemek gerekirse inşaatta demirin az kullanılmasından dolayı zamanla kolonda çatlamalar şeklinde kendini gösteren ayıplar hemen tespit edilmesi mümkün olmayan ayıplardır ve gizli ayıp olarak kabul edilmelidir.
Gizli ayıp, Müteahhidin yeterli malzeme kullanmamasından kaynaklanır. Gizli ayıbın ortya çıkmasıyla derhal Müteahhide haber verilmesi gerekir. İhbarın gecikmesi, işsahibinin ayıptan kaynaklanan tazminat talep hakkını ortadan kaldırır.
a-) Zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu mad 478 müteahhidin gizli ayıptan sorumluluğunu inşaatın teslimden itibaren 5 yıl ile sınırlamıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru var (örn: ayıplı malzeme kullanılmışsa) ise bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.
C-) İş Sahibinin Hakları
1-) İnşaat Kabule İmkan Olmayacak Derecede Ayıplı İse
Fen ve yönetmeliklere aykırı olan ve yıkılması yasal zorunluluk arzeden inşaatlarda işssahibi sözleşmeden dönerek inşaatın yıkılmasını ve zararlarının giderimi için tazminat talep edebilir.
2-) İnşaat Kabul Edilebilir Durumdaysa
a-) Ayıplı İşin Bedelinde Yapılacak İndirim
Ayıplı işin düzeltilmesi aşırı bir masraf gerektirecekse ayıbın giderilmesi yerine bedelde indirime gidilir. Örneğin karkas yapılması kararlaştırılan binanın yığma sisteme göre yapılması halinde , sözleşme aykırılığa rağmen inşaatın kullanımına engel bir durum yoksa ve ayrıca düzeltme büyük masraf gerektiriyorsa iş sahibi ancak bedel indirimi isteyebilir. İndirim oranı işin kıymetinde eksiklik oranında yapılır.
b-) Aşırı Bir Masraf Gerektirmiyorsa İşin Ayıbının Aynen Giderilmesi İstenebilir.
Kural olarak, Müteahhit sözleşme ile kararlaştırılan nitelikte inşşatı yapmak, tam ve ayıpsız olarak işsahibine teslim etmekle yükümlüdür. Buna aykırı bir davarnışta Türk Borçlar Kanunu 475/3 ” İş sahibi , aşırı masrafı gerektirmediği takdirde , bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir. “ hükmü uyarınca inşaatın ayıplı kısmının sökülerek veya yıkılarak niteliğine uygun hale getirilmesi istenebilir.
