SOMUT OLAY ANALİZİ
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA GERÇEKLEŞEN İMAR DEĞİŞİKLİĞİ NEDENİYLE UYARLANMA İSTENMESİ
Taraflar arasında imzalanmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın 6 kattan oluşacağı, projeye göre bodrum ve 7.katın da yapılabileceği kararlaştırılmıştır. Yapılacak dairelerin zemin kattaki dükkan hariç %40’nın arsa sahibine kalanın ise yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır, Eğer 7.kat yapılırsa bu katın da yükleniciye ait olduğu kararlaştırılmıştır.
Ruhsat alınması aşamasında belediyece yol fazlası 35 m2’lik kısım alınarak dava konusu taşınmazların tevhidi talep edilmiş ve anılı kısım yüklenici tarafından satın alınmıştır. Bunun ardından belediye meclisince alınan karar ile dava konusu yerde imar plan değişikliği kararı verilmiş , 7 kat yüksekliği 5 kata düşürülmüş ve ruhsat bu karara uygun olarak verilmiştir.
Yüklenicinin sözleşme sonrası oluşan durum nedeniyle sözleşmenin uyarlanması talepli dava açmıştır. Davası dinlenir mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yerleşik uygulamaya göre götürü bedelli sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. (15.HD, 26.10.2010 T., 2009/4752 E., 2010/5757 K. Sayılı kararı)
6098 sayılı T.B.K. 480. maddedeki düzenlemeye göre; eser sözleşmesinde bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez (6098 sayılı TBK 480/I). Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bunun mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdigi durumlarda yüklenici ancak fesih hakkını kullanabilir (6098 sayılı TBK 480/2). Eser, öngörülenden az emek ve masrafi gerektirmiş olsa bile iş sahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür (6098 sayılı TBK 480/3). Maddede belirtilen sözleşmeden dönme geriye etkili, fesih ise ileriye etkili sonuç doğuracaktır. (15.HD, 2019/2492 E. , 2020/71 K. Sayılı kararı.)
Sözleşmenin uyarlanmasıyla ilgili 6098 sayılı TBK m.480/2’de yer alan kural ile ücretin götürü olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerdeki ücretin değişmemesi kuralına bir istisna getirilmiştir. Şöyle ki; sözleşmenin temelini oluşturan konularda önceden öngörülemeyen veya öngörülmesine rağmen gerçekleşeceğine ihtimal verilmeyen önemli değişiklikler sonucu edimler arasındaki dengenin aşırı bozulmasi halinde iyi niyet kurallarını da gözönünde tutarak, hakim tarafından sözleşme değişen koşullara uyarlanabilecektir. (Yargitay 15. HD. 02.05.2016 T. 2016/442 E. 2016/2507 K. Sayılı kararı).
Bu kurallar ışığında yüklenicinin imar değişikliği nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından uyarlanma talebiyle açılan dava temelini T.B.K m.480/2’den almaktadır.
Somut olayda sözleşmenin imzalandığı tarihte yüklenicinin ruhsat alınması için belediye mülkiyetindeki araziyi satın alma zorunluluğu olmadığı gibi sözleşme tarihinden sonra 7 kat olan inşaat izni de 5 kata düşürülmüştür.
Böylesi bir durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi kurulu marifetiyle gerekirse keşif yapılması ve aynı tarihlerde komşu parsellerle ilgili inceleme de yapılmak suretiyle sözleşme tarihinden sonra belediye arazisinin alınması ile imar değişikliğinin T.B.K m.480/2 uyarınca sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren hallerden olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Eğer uyarlanması gerektiren hallerin tespiti halinde emsaller de incelerek paylaşımın ne şekilde yapılması gerektiği hususunda rapor alınarak değerlendirilme yapılması gerekir.
(Emsal Karar: 15.HD, 26.10.2010 T., 2009/4752 E., 2010/5757 K. Sayılı kararı)