YÜKLENİCİDEN DAİRE ALMIŞ KİŞİLERİN NAMA İFA DAVASI AÇMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
I- GİRİŞ
İnşaat hukukunun en sorunlu alanlarından biri de yükleniciden yazılı satış sözleşmesine dayanarak daire satın alan 3.kişilerin hukuki durumudur. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre bu tür satışlar alacağın temliki hükmündedirler. Alacağın temliki sözleşmesinin yapısı nedeniyle akıbeti yüklenicinin satışa esas arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tam olarak ifa etmesine bağlı olan bu satışlarla ilgili uygulamada görülen bir ihtilaf tipi de yüklenicinin inşaatı tamamlamaması durumunda daire alan kişilerin mahkemeden onun adına inşaatı bitirme yetkisi alıp alamayacağıdır. Çalışmamızda bu konu irdelenecektir.
II- SORUNUN ORTAYA KONMASI
A-) Yükleniciler ile 3.kişiler arasında yapılan daire satışlarının hukuki niteliği
Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici sözleşmeyle kendisine bırakılmış bağımsız bölümler üzerinde kişisel hakka sahiptir. İnşaatın sözleşmeye, imar kanunu ve fen kurallarına uygun yapılmasıyla yüklenici, arsa sahibinden sözleşmeyle kendisine bırakılmış bağımsız bölümlerin devrini isteyebilir. Ancak yüklenici bu alacak hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Bu durumda yerleşik Yargıtay uygulamasıyla da kabul edildiği üzere her ne kadar yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı temlikler taraflar arasında satış sözleşmesi olarak akdedilse de aslında bu bir alacağın temliki sözleşmesidir.[1] Alacağın temliki sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik şartı olup, yüklenicinin arsa sahibinden onay alma zorunluluğu yoktur. Alacağın temliki sözleşmenin hüküm doğurması için arsa sahibi ve yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin geçerli olarak kurulması da şarttır.
Ancak 3.kişilerin yükleniciden temlik aldıkları bu alacak hakkı sonucu arsa sahibinden tapu hakkını ( devredilen alacak) talep edebilmesi için yüklenicinin sözleşmesel edimlerini tam olarak ifa ederek inşaatı teslim etmesi gerekmektedir. Aksi halde arsa sahibi, T.B.K m.188 gereği yükleniciye karşı ileri süreceği savunmaları 3.kişiye karşı da sürebilir.
B-) Alacağın Temliki Suretiyle 3.Kişilere Devrolunan Hakkın İçeriği
Alacağın temlikiyle 3.kişiye devredilen sadece alacak hakkıdır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi özelinde yüklenici ve arsa sahibi arasındaki yapılan temliğin konusu da sözleşmeyle yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan bağımsız bölümün devrini talep hakkıdır. Alacağın temlikiyle sözleşme ilişkisinin kendisi değil borç ilişkisinin içerdiği alacak devredilmiş olur.[2] Sözleşmeden doğan borç ilişkisi , alacağın devri yoluyla devredilemez. Bir bütün olarak borç ilişkisi ancak sözleşmenin devri (T.B.K m.205) ile devredilebilir. Yani yükleniciden alacağın temliki sözleşmesiyle daire alan 3.kişi, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmenin tarafı durumuna geçmemekte, sadece yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı kişisel alacak hakkını devir almaktadır. Çalışma konusu ihtilafın çözümüne bu bilgi temel oluşturmaktadır.
C-) Yüklenicinin İnşaatı Bitirmemesi Halinde 3.kişinin Nama İfa Talebi Dinlenir Mi?
Yüklenicinin inşaatı bitirmemesi nedeniyle arsa sahibinden tapu devri talep edemiyecek olan 3.kişi mahkemeye başvurarak inşaatı yüklenici namına bitirme yetkisi alabilir mi?
Nama ifa talebinin yasal dayanağını ” Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; hükmünü içeren T.B.K m.113 ‘ten almaktadır. İnşaat hukukunda nama ifa talebi; inşaatın yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat tamamlaması veya başka bir yükleniciye tamamlattırması demektir.
Nama ifa talebi sözleşmeden kaynaklanır ve kanundan da anlaşılacağı üzere ancak alacaklı tarafından talep edilebilir. Arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesi açısından nama ifa kararının sözleşmenin yapma borcunun alacaklısı olan arsa sahibi tarafından talep edilmesi gerekmektedir. Yukarıda da belirtildiği üzere alacağı temlik alan 3.kişi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığından yükleniciye karşı nama ifa davası da açamaz.[3]
Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre inşaatın büyük ölçüde tamamlanması eş deyişle mevcut eksikliklerin paraya dönüştürülecek kadar az olması halinde 3.kişilere bu eksiklikleri gidermesi için imkan verilmelidir[4]. Bu aynı zamanda hakkaniyetin de gereğidir. Az bir eksiklik durumunda 3.kişilerin bu eksikliklerin parasal karşılığını ödemek kaydıyla (T.B.K m.97) mahkemeden bir nama ifa kararına gerek olmaksızın yükleniciden aldıkları dairenin tapusuna hak kazanmaları gerekir.
III-) SONUÇ
Alacağın temliki sözleşmesiyle daire satın alan 3.kişi yüklenicinin arsa sahibinden olan kişisel alacak hakkını devir almış olur. Alacağın temlikiyle sadece alacak devir edildiğinden 3.kişinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olması mümkün değildir.
Bir yapma borcunun ifa edilmemesi durumunda alacaklı, T.B.K m.113 gereği işi borçlu adına yapmak için hakimden izin isteyebilir. Bu madde sözleşmeden kaynaklı borçlara ilişkin bir düzenleme olduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan 3.kişinin nama ifa talebiyle mahkemeye başvurması mümkün değildir.
Biz de Yargıtay gibi ; inşaatın büyük oranda tamamlandığı bir durumda arsa sahibinin 3.kişilerce önerilen inşaatı tamamlama teklifini kabul etmemesini dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğunu düşünüyoruz.. Böylesi bir durumda 3.kişiler ister kendi imkanlarıyla ister başka bir yüklenici yardımıyla inşaatı tamamlayabilmelidirler. Bunun için bir nama ifa kararına gerek olmamalıdır. Aksinin kabulü halinde belki de tüm birikimlerini bir eve yatıran 3.kişiler tamamen arsa sahibinin insafına terk edilmiş olur ki bu derece şekilci bir yaklaşımın adaletin tecellisine yol açmayacağı muhakkaktır.
[1] HGK, 26.02.2016, 2014/569 E., 2016/181 K.
[2] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler 23.Baskı, Ankara 2018, s.1262 vd
[3] 15.Hd, 16.10.2018, 1420/3860
[4] HGK, 16.06.2010, 2010/14-290, 2010/328