2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 94/2 maddesinde : “Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer ayni hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu maddenin inşaat hukuku açısından ne ifade ettiği çalışmamızın konusunu oluşturmaktadır.
- A) BU MADDE YÜKLENİCİDEN ALACAKLI OLANLARA NE GİBİ OLANAKLAR SAĞLAMAKTADIR?
Yükleniciye icra takibi başlatmış olup, takibi kesinleşen alacaklı, İİK 94/2 maddesine dayanarak icra dairesinden alacağı yetkiyle yüklenicinin tarafı olduğu bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine devri gerekip te herhangi bir nedenle devri yapılmamış bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescili için arsa sahibine dava açabilir. Dikkat edilmesi gereken ayrıntı dava konusu edilecek olanın kanunun net şekilde belirttiği mülkiyet veya diğer ayni haklar olmasıdır. Bu sebeple konusu para olan inşaat sözleşmelerinde bu davayı açabilme olanağı bulunmamaktadır.
- B) DAVANIN DİNLENEBİLME KOŞULLARI
- Yüklenici ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmalıdır.
- Sözleşme geçerli olmalıdır.
- Yüklenici sözleşmeden kaynaklı tüm edimlerini yerine getirmiş olmalıdır.
- Edimini yerine getirdiği için yüklenicinin arsa sahibinde sözleşmeye dayalı ayni veya şahsi hakkı olmalıdır.
- Arsa sahibi yükleniciye hakettiği hakları teslim etmiş olmamalıdır.
- Üçüncü kişi yükleniciden alacaklı olmalıdır. Bu alacak kesinleşmelidir. Açılacak tescil davasında üçüncü kişinin yüklenicide alacağı bulunup bulunmayacağı araştırılmayacaktır. İleride kesinleşeceği düşüncesiyle yargılama devam ederken veya dosya yüksek mahkemedeyken yüklenici aleyhine açılan bir tazminata talebine ilişkin bu tapu ve tescil davası açılamaz. Alacağın kesinleşmiş olması zorunludur.
- Üçüncü kişi alacağını tahsil edememelidir.
- İcra Müdüründen yetki belgesi alınmalıdır.
- Bu yetki belgesiyle üçüncü kişi arsa sahibi aleyhine dava açmalıdır.
Alacaklı tarafından açılacak tescil davasında alacaklının alacak miktarına yeter derecede bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline karar verilmesi gerekir. Yüklenicinin bu bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini sözleşmeye, proje ve imara uygun bir biçimde eksiksiz ifa etmelidir.
- C) ARAŞTIRMA VE İNCELEME YÖNTEMİ
- Davanın amacı borçluya ait olduğu saptanan taşınmaz mal üzerinde icra takibi sonucu kesinleşen alacağın tahsilinden ibarettir.
- Davacı üçüncü kişi , taşınmazın yüklenici adına tescilini ister.
- Taşınmazların rayiç bedeli saptanacak, takip konusu borcu karşılayıp karşılamadığı saptanır.
- Borca yeter taşınmazın tesciline karar verilecektir. Talep edilmiş olsa dahi borcu geçen miktarda bağımsız bölümün tescili hukuka aykırılık oluşturacaktır.
- Verilecek karar ile taşınmaz yüklenici adına tescil olacaktır.
- Yüklenici edimlerini sözleşmeye, onaylı projeye, imara uygun olarak eksiksiz ifa etmiş olmalıdır. Bu nedenle yüklenicin edimini hangi oranda gerçekleştirdiği, ne kadar bağımsız bölüme hak kazandığı, dava konusu taşınmazların yüklenici adına talep edilip edilemeyeceği araştırılacaktır.
- Davacı alacaklı üçüncü kişi, davalılar arsa sahibi ve yüklenici olacaktır.
- D) YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK
- Alacaklının İİK 94/2’ye göre yükleniciye açacağı dava sonucu yüklenici lehine tescil kararı verilirse yargılama giderlerinden YÜKLENİCİ sorumlu olur.
KAYNAKÇA:
İNŞAAT HUKUKU 9.BASKI, Av.İLKER HASAN DUMAN