Tasfiyenin Kapsamı ve İlkeleri

  • Hukuki anlamda tasfiye, sözleşme ilişkisinin sona ermesi üzerine tarafların alacak borç durumları belirlenip hak sahiplerine alacakların verilmesi olarak tanımlanabilir.
  • Eser sözleşmelerinde direnim nedeniyle sona erme üzerine her iki tarafın da talep edebileceği tasfiyenin yasal dayanağı TBK’nın 125/III maddesidir. Buna göre sözleşmeden dönme halinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.
  • Eser sözleşmesi kapsamında olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmek kural olarak geriye etkili sonuç doğurur (TBK m.123-125). Ancak bu kuralın her somut olaya katı bir şekilde uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle Yargıtay’ın 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İBK’da olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK m.2 gereği sözleşmenin ileriye etkili olarak bozulabileceğine karar verilmiştir. Yargıtay ilerleyen yıllarda verdiği kararlarda inşaatın %90 ve üzeri oranda tamamlandığı durumlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi gerektiği yönünde kararlar vererek anılan İBK’yı somut olaylara uygulamıştır. Her iki durumda da tasfiye ayrı özellik taşıdığından bunların ayrı ayrı incelenmesi gerekir.

Sözleşmenin Geriye Etkili Olarak Bozulmasında Tasfiye

  • Yüklenici, teslim tarihinde inşaatı bitiremeyerek direnime düşmüş, iş sahibinin tanıdığı ek süreye karşın yüklenici teslim borcunu yerine getirememiştir. Arsa sahibi sözleşmenin bozulması için dava açmıştır. Dava esnasında yapılan keşifte inşaatın tamamlanma oranı %50 olarak tespit edilmiştir. Sözleşmede belirlenmiş teslim tarihi ve inşaatta yapılan imalat miktarı dikkate alındığında geriye etkili bozmanın şartları oluşmuştur. Böylesi bir durumda tasfiye nasıl yapılacaktır?
  • Uygulamada geriye etkili bozmada (%90 altı imalat) halinde mahkemeler, şartları oluştuğunda sözleşmenin bozulmasına karar vermekle kendiliğinden tasfiye yapmamakta bunun için ayrı talep aramaktadırlar.
  • Taraflarca tasfiyenin nasıl yapılacağı yönünde bir sözleşme,  T.B.K m.27’de belirtilen aykırılıkları taşımıyorsa hakimi de bağlayacak ve taraflara hakları buna göre dağıtılacaktır.
  • Tasfiye yerine getirilmiş borçlar bakımından gereklidir. Henüz yerine getirilmemiş borçların tasfiyeye etkisi yoktur. Tasfiyeden amaç, tarafların malvarlığına geçenlerin karşılıklı geri verilmesidir.

Yerine Getirilmiş Edimlerin Geri Verilmesi

1. Yüklenicinin Geri Verme Borcu:

  • Yüklenicinin direnimi nedeniyle sözleşmeyi bozan arsa sahibi yükleniciye daha önce devrettiği arsa paylarının kendi adına tescilini talep edebilecektir. Yargıtay uygulamasında sözleşmenin tasfiyesinde iadenin kapsamı sebepsiz zenginleşme (T.B.K m.77 vd.) hükümlerine göre belirlenir. Zira sözleşmenin geriye etkili bozulmasıyla sözleşme hiç yapılmamış sayılacaktır. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre yüklenici kendisine devredilmiş payları üçüncü kişilere satmış olsa dahi bu paylar arsa sahibine iade edilmektedir. Yargıtay HGK 17.02.2008 T., 769/752 sayılı kararında bu durum : « Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulması ve kararın kesinleşmesi durumunda, sözleşme hiç yapılmamış gibi tarafların durumlarının sözleşme öncesine döneceği, yüklenicinin yaptığı temlikin sebepsiz kalacağı, başka bir anlatımla tescilin baştan itibaren yolsuz tescil sayılacağı, burada TMK m.1023’ün uygulanamayacağı» şeklinde açıklanmıştır.

2. İş Sahibinin Geri Verme Borcu

  • Sözleşmenin geriye etkili bozulmasıyla arsa sahibinin malvarlığında artışa neden olan imalat bedelinin de sebepsiz zenginleşme ilkelerine göre iadesi gerekir.

A) İmalat bedeli talebi, imalatın yasal (yani imar mevzuatına uygun) ve iş sahibinin işine yarar olmasına  bağlıdır. (15.HD, 14.09.2009 T, 4482/4714).

B) İmalat bedeli, yasal olan veya yasal duruma getirilmesi mümkün olan durumlarda sözleşmenin bozulmasının kesinleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanır.

C) Yasal olmayan bir inşaatın yıkılması gerektiğinden imalat bedeli de ödenmez.

  • Örneğin 20 bağımsız bölümün 8 adedinin yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı bir durumda bir bağımsız bölümün sözleşmeden dönme tarihi itibariyla değeri 1 milyon liradır. İnşaatın tamamlanma oranı %50 ise geri verme borcu 500.000 TL olacaktır.
  • Yükleniciye arsa payı verilmeyecektir. İmalat bedeli kural olarak nakit olarak ödenmesi gerekse de arsa sahibinin böyle bir gücünün olmadığı durumlarda arsa payı ile de imalat bedeli borcunun  ödenmesi mümkün olmalıdır.

İleriye Etkili Bozulma ve Tasfiye

  • Direnim nedeniyle sözleşmenin bozulduğu ve fakat İnşaatın büyük oranda tamamlandığı (%90 ve üzeri) durumlarda TMK m.2 gereği sözleşmenin ileriye dönük olarak bozulmasına karar verilmelidir. Bundan amaç , yüklenicinin hakkettiği oranda tapu payını elde edebilmesidir.
  • Yargıtay uygulamasına göre geriye etkili bozmanın aksine hakim koşulları oluşan sözleşmenin ileriye etkili bozma kararı yanında tasfiyeyi de kendiliğinden yapmalıdır.
  • Sözleşmenin ileriye etkili bozulmasıyla sözleşme bozma tarihine kadar geçerli bir sözleşme olarak sonuçlarını doğurur.
  • Yapılan imalatın oranı %90 olması yanında imalatın iş sahibi tarafından kullanılabilmesi gerekir. Örneğin %95 oranında tamamlanmış  olmasına karşın inşaat ruhsatı, onanmış projeye, imar mevzuatına aykırı bir yapıda bu eksiklikler düzeltilemiyor ve iskan alınamıyorsa iş sahibi bu yapıdan yararlanması mümkün olmadığı için sözleşme geriye etkili bozulmalıdır.

Tasfiyenin Esasları

  • Yükleniciye pay devri yapılmışsa veya yapılması gerekiyorsa,inşaatın eksikliği oranında yüklenicinin payı azaltılarak pay devri yapılmalıdır. Böylece arsa sahibi de eksik iş bedelini elde tutmuş olur.
  • Tasfiye şöyle yapılacaktır: Eksik ve kusurlar da dikkate alınarak, gerçekleştirilen imalatın fiziki oranı saptanacak , bu oran sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranına uygulanacak , yüklenicinin hak ettiği arsa payı veya bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacak, kalan arsa sahibine iade edilecektir. Örneğin eksiklik %10 ise sözleşmeyle 10 bağımsız bölüm alması kararlaştırılmış yüklenicinin 1 adet bağımsız bölümü arsa sahibine iade edilecektir. Hesaplamalarda piyasa rayiçleri dikkate alınacaktır.
  • Şayet yüklenici fesih tarihinden önce bağımsız bölümlerin bir bölümünü üçüncü kişilere devretmişse , ileriye etkili bozma iyi niyetli olmaları koşuluyla onların haklarını etkilemez.
  • Arsa sahibi gecikme cezası veya gecikme tazminat talep edebilir.
  • Yargıtay uygulamasında tamamlanma oranının %90’nın altında olduğu durumlarda şayet arsa sahibinin talebi varsa sözleşme ileriye etkili feshedilebilir.