GENEL OLARAK

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi özellikle TOKİ ve Emlak Konut’un arsa sahibi sıfatı ile taraf olduğu inşaat sözleşmelerinde uyguladığı bir model olarak Türk Hukukunda yaygınlık kazanmıştır. Bununla birlikte bu sözleşmenin özel hukuk kişileri arasında yaygınlaşması gecikmemiştir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi özellikle büyük kapsamlı inşaat projeleri bakımından sıklıkla uygulanan bir modeldir.

TANIMI

Yüklenicinin arsa sahibi tarafından sağlanan arsada bağımsız bölümler meydana getirmeyi, meydana getirilen bu bağımsız bölümleri pazarlayıp, duruma göre arsa sahibi adına üçüncü kişilere satmayı üstlendiği, arsa sahibinin de buna karşılık yükleniciye satış yetkisi vermeyi ve satıştan elde edilen geliri sözleşmede kararlaştırılan oran ve biçimde yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmeye, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi denmektedir.

Yargıtay ise bir kararında (YHGK, 22.04.2015 T., 2013/1917 E., 2015/1258) bu sözleşmeyi «arsa sahibi tarafından yerin zilyetliği veya mülkiyeti yükleniciye inşaat yapması, satması, pazarlaması için devredilmektedir. Yüklenicinin borcu ise eseri meydana getirip iyi bir pazarlamayla satıştan elde edilecek yüksek geliri sözleşmede kararlaştırılan oranda arsa sahibine ödemektir.» şeklinde tanımlamıştır.

Türk mevzuatında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi sadece Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği”nde «“Gelirin, şartnamede tanımlanması kaydıyla, İdarenin maliki bulunduğu arazi ve/veya arsada, İdarenin( Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) uygun göreceği proje uyarınca, müteahhidin proje maliyetinin tamamını karşılayacağı inşaat veya inşaatların bölümlerinin satışından sağlanacak gelirin, sözleşmede belirlenen esaslara göre İdare ve müteahhit arasında paylaşılması” şeklinde tanımlanmıştır.

UNSURLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, kanunlarda düzenlenmiş bir sözleşme olmadığından öncelikle isimsiz bir sözleşmedir. Bununla birlikte yukarıda yapılan tanımın içerdiği unsurlarla tarafların üstlendikleri borç ve edimlere bakıldığı takdirde , bu sözleşmenin eser, satış, adi ortaklık ve vekalet ya da taşınmaz simsarlık sözleşmesinin bazı unsurlarını içerdiği görülmektedir. Bu unsurlar, eser sözleşmesinin bir eser meydana getirme unsuru; adi ortaklık sözleşmesinin ortak amaç, bu bağlamda satış bedelinin paylaşılması unsuru, arsa sahibinin yükleniciye satış yetkisi vermesi halinde vekaleten satış yetkisi, ya da sadece pazarlama yetkisi vermesinde simsarlık sözleşmesinin satış için aracılık etme unsurudur.

Öğretide, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi  sonuca katılmalı bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Sonuca katılmalı sözleşmeler ; « taraflardan birinin ekonomik bir faaliyet sonucunda elde edeceği sonuca, bu sonucun ortaya çıkmasında katkısı bulunan diğer kişinin katılmasının kararlaştırıldığı sözleşmeler» olarak tanımlanabilir.

Yargıtay, 24.04.2013 tarih, 2012/13-798 E., 2013/568K. Sayılı kararında arsa sahibi ve yüklenici arasında GPİS’i adi ortaklık sözleşmesi olarak nitelendirmiştir. Bu karar öğretide eleştirilmiştir. Öğreti, kararın ve ulaşılan sonucun somut olay özgü olarak kalması ve genellenmemesi gerektiği görüşündedir. Keza Yargıtay HGK  yeni bir kararında (2017/2615 K. 2021/1102 T. 28.9.2021) sözleşmeye eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiğini yönünde karar vermiştir.

ÇEŞİTLERİ

A)Basit (Genel) Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri:

Bu sözleşmelerin en temel halini ifade etmektedir. Yüklenici, arsa sahibinin sağladığı arsada bağımsız bölümler meydana getirecek, bunun satışı için faaliyette bulunacak ve elde edilen gelir de sözleşmeye göre taraflar arasında paylaşılacaktır.

B)Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Bu sözleşme tipinde yüklenici arsa sahibine karşı asgari bir geliri taahhüt etmekte, bu gelir satıştan elde edilmezse dahi aradaki farkı kapatmak zorunda kalmaktadır.

C)Ayni Paylaşım Koşulu İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri

Bu sözleşme tipinde belirlenen sürede satılamayan bağımsız bölümlerin varlığı halinde taraflar gelir paylaşımı esasını sona erdirmekte ve bağımsız bölümler ayni esasa göre paylaşılmaktadır.

Sözleşmenin asgari gelir taahhüdü ve ayni paylaşım koşulunu içerecek şekilde düzenlenmesi de mümkündür. Bu durumda yükleniciye bu ödemeye karşılık bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devri gerekir.

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

  • Bu konuda ayrı görüşler olmakla beraber, Basit Gelir Paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi, üzerine bağımsız bölümlerin, özellikle konut ve işyerlerinin yapılacağı arsanın tamamının veya bunun belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi borçlanmadığı için bu sözleşmenin kurulması geçerlilik yönünden şarta bağlı değildir.
  • Ancak Asgari gelir taahhüdü ile ayni paylaşımlı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle şarta bağlı taşınmaz satış vaadi oldukları için resmi şekilde yapılmalıdır.
  • Arsa sahibi kamu kurumu veya kuruluşu ise Kamu İhale Kanunu m.46/1 ve Toplu Konut Kanunu m.6’ya göre sözleşme yazılı şekilde yapılabilir.

TAPUYA ŞERH EDİLMESİ HUSUSU

Tmk, kişisel hakların şerh edilmesi hususunda sınırlı sayıda olma ilkesini benimsemiştir. Bu kapsamda TMK m.1009  gereği ancak Apkis, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir. Bunun dışındaki hakların şerhi mümkün değildir. Bu nedenle genel Gelir Paylaşımlı İnşaat sözleşmeleri de tapuya şerhedilemezler.

Ancak sözleşmede belirli sürenin sonunda kararlaştırılan bağımsız bölümlerin satılamaması halinde ayni paylaşımlı öngörülmüş ise bu sözleşme niteliği itibariyle şarta bağlı taşınmaz satış vaadi  söz konusu olacağından gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde mevcut bulunan hakkın da şerh edilmesi mümkündür.

TARAFLARIN BORÇLARI

YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

1.) Bağımsız Bölümleri İnşa ve Teslim Borcu

2.) Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Pazarlama ve Satış Sözleşmesine Aracılık Etme Borcu

3.) Sadakat ve Özen Borcu  ( bu kapsamda hesap ve bilgi verme borcu)

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

1-) Arsayı Yükleniciye Teslim Etme Borcu

2-) Sözleşmeye Bağımsız Bölümleri Bizzat Satma veya Satışlara ilişkin Yükleniciye Temsil Yetkisi Vermesi (Özel yetki içeren vekaletname)

3-) Bağımsız Bölüm Satışlarından Sağlanan Geliri Sözleşmede Kararlaştırılan Oranda Yükleniciyle Paylaşma Borcu

4-) Ayni paylaşım esası kararlaştırılmış ise, şartları oluştuğunda yükleniciye satılmayan bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmek.

KAYNAKLAR

  • İlker Hasan Duman, İnşaat Hukuku, 11.Bası
  • Dr.Salih Çelen, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri
  • Köksal Kocaağa, İnşaat Sözleşmesi