GENEL OLARAK

  • İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin en önemli borcu, eser sözleşmeye uygun tamamlanıp teslim edildiğinde ücretini ödemektir.
  • TBK m.479 gereği eserin ücreti, teslim zamanında muaccel olur. Ancak bu düzenleme emredici olmayıp, taraflar ücret borcunun ödenme zamanını kendileri belirleyebilirler.
  • Yüklenicinin iş bedelinin tamamına hak kazanabilmesi için eseri sözleşme ve iş sahibinin ondan beklediği amacına uygun ve kusursuz olarak yapıp teslim etmesi gerekir.
  • Bu çalışmada iş sahibinin bedel borcu açısından uygulamada önem arz eden 3 durum üzerinde durulacaktır.

SÖZLEŞME BEDELİNİN UYARLANMASI

  • İnşaat sözleşmesinde iş sahibinin ödeyeceği bedeli taraflar diledikleri gibi belirleyebilirler. Bedel götürü olarak belirlenebileceği gibi, yaklaşık olarak da belirlenebilir. Hatta taraflar bir sözleşmenin kaba inşaatı için götürü bedel , boya badana için ise yaklaşık bedel kararlaştırabilirler. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri götürü bedelli sözleşmeler olarak kabul edilmektedir.
  • Bedelin götürü olarak kararlaştırılması halinde yüklenici kural olarak, işin tamamını bu bedelle yapacaktır. (TBK m.480/1) İş kararlaştırılandan daha fazla bir masraf veya emek gerektirse bile yüklenici bedelin artırılmasını isteyemez.
  • Ancak Kanun, götürü bedel ile yukarıda belirtilen durumu TBK m.480/2 hükmü yumuşatarak kanunda belirtilmiş şartların varlığı halinde götürü bedelli sözleşme bedelinin uyarlama talebine konu olabileceğini hükme bağlamıştır. TBK m.480/2 uyarlama yönünden özel bir hükümdür.

Götürü Bedelin Uyarlanması (TBK m.480/II)

  • Konumuzla ilgili TBK m.480/I ve II şöyle düzenlenmiştir : «Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.
  • Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.»
  • Sonradan ortaya çıkan, öngörülemeyen nedenlerle sözleşmenin götürü bedelle yerine getirilmesi aşırı derece güçleşmiş ya da olanaksızlaşmış olabilir. Bu durum taraflar arası dengeyi bozar. TBK m.480/2’nın amacı da böyle bir durumda bozulan aşırı dengenin sağlanması ve bu anlamda sözleşmenin değiştirilmesidir.
  • Temel kural sözleşmeye bağlılık olsa da sözleşme kurulduktan sonra belli bir düzey ve oranda değişmiş koşullara karşın edimlerin aynen yerine getirilmesi hakkaniyet duygusuyla bağdaşmaz. TBK m.480/2 bu gibi durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ya da sözleşmenin feshine olanak sağlamaktadır.

GÖTÜRÜ BEDELİN UYARLANMASININ ŞARTLARI

  • TBK m.480/2 gereği uyarlama talebi sadece yüklenici tarafından öne sürülebilir.
  • İnşaat bedeli götürü olarak kararlaştırılmış olmalıdır.
  • Olağanüstü Durumlar Ortaya Çıkmalıdır.
  1. A) Genel olarak

TBK m.480/II iki farklı durumu aynı madde içinde bir araya getirmiştir. Bunlar:

  1. Önceden Tahmin Olunamayan Fakat Önlenemez Olaylar
  2. Önceden Görülebildiği Halde Taraflarca Dikkate Alınmamış Olaylar.

Bunlara kısaca değinmek gerekir.

  • Önceden Tahmin Olunamayan Fakat Önlenemez Olaylar

Bu olaylar, yalnız sözleşmeciler bakımından değil , herkes için olağanüstü nitelikte olmalıdır. Şu durumlar öngörülmezlik olarak kabul edilir: A) Mücbir Sebep.B) Beklenmeyen Jeolojik Durumlar. Her olayın taşıdığı özellikler, örneğin eserin çeşidi, meydana getirilme yeri, sözleşmenin süresi dikkate alınmalıdır. Aslında önceden görülebildiği halde normal olmayan genişlikte olaylar da bu kapsamda düşünülmelidir. Örneğin; fiyat artışının çok yükselmesi , inşaat malzeme fiyatlarının birden on kat artmış olması TBK m.480/II kapsamında olağanüstü bir olay sayılmalıdır. Beklenmeyen jeolojik durumlar da öngörülemez olarak kabul edilir. Ancak tedbirli bir tacir gibi hareket etmeyen kimsenin tedbirsizliği sonucu meydana gelen olanaksızlık önlemez neden olarak görülemeyecektir. Örneğin ; Tedbirli bir tacir yapı işine girdiği zaman zorunlu olan alet ve malzemeleri el altında bulundurmuyorsa ilerde doğacak aksiliklerin sonucuna katlanmalıdır.

  • Bazı durumların çıkacağı öngörülse de , boyutları, ne zaman ve ne biçimde ortaya çıkacakları öngörülemiyorsa öngörülemezlik gerçekleşmiş olarak kabul edilmelidir.
  1. B) Önceden Görülebildiği Halde Taraflarca Meydana Gelmeyeceği Kabul Edilmiş (Taraflarca Dikkate Alınmamış) Olaylar.

Burada söz konusu olan durumlar , sözleşmecilerin , sözleşmenin kurulması sırasında , hakkında ortak fakat yanlış bir tasavvur sahibi oldukları durumlardır. Öngürülebilirlik kriteri TBK m.471/III’deki « benzer alanlardaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin özenli bakış açısından değerlendirilir. Tacir olan yüklenicinin öngörülebilirlik alanının daha geniş değerlendirilmesi gerekir.

  • Yüklenicinin Aşırı İfa Güçlüğü Altına Girmesi

Yüklenicinin kararlaştırılan götürü bedele rağmen TBK m.480/II uyarınca hakimden bedel artırımı veya  sözleşmenin sona ermesi, daha doğrusu müdahele talebinde bulanabilmesi için olağanüstü durumun eserin kararlaştırılan götürü bedel üzerinden tamamlanmasını engellemeli veya aşrı şekilde zorlaştırmalıdır.

  • Yüklenicinin Olağanüstü Durumu İş Sahibine Gecikmeksizin İhbar Etmesi.

Yüklenici meydana gelen olağanüstü durumu öğrenir öğrenmez derhal ve nihayetinde eser tamamlanana kadar gecikmeksizin iş sahibine ihbar etme külfetiyle yükümlüdür.

  • Olağanüstü Durumun Yükleniciye Yüklenememesi

Olağanüstü durumun yüklenicinin kusurlu davranışından doğmaması da uyarlama talebinin şartlarındandır. Yargıtay uygulamasına göre teslim borcunu ifada borçlu temerrüdüne düşen veyz sözleşme uygun eser meydana getirmeyen yüklenici, TBK m.480/II ‘a göre uyarlama talep edemez.(15.HD, 28.11.2016 T., 2016/2574E., 2016/4867 K.,  HGK 30.05.2001 T., 2001/15-402, 2001/459 K.)

  • İfanın Gerçekleşmemiş Olması

Yüklenici tamamladığı işi iş sahibine teslim etmişse, TBK m.480/II uygulama alanı bulmaz. Yargıtay da TBK m.480/II ‘nin ancak teslim ihtirazi kayıtla gerçekleşmişse uygulanacağını kabul etmektedir. (15.HD, 16.09.2019 T. 2018/3543 E., 2019/3495 K.)

HUKUKSAL SONUÇLARI

  • TBK m.480/2’ye dayalı uyarlama talebi dava yoluyla kullanılan bir yenilik doğuran haktır. Bu davada sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep eden davacı yüklenicinin davasının kabulü halinde hakim sözleşmeyi yeni şartlara uyarlayacaktır.
  • Mahkeme, uyarlamanın mümkün olmadığı sonucuna varırsa bu sonucun tespitine karar verecektir. Mahkeme kendiliğinden sözleşmeyi sona erdiremez. Dönme ya da fesih yönünde karar verilmesi yüklenicinin takdirindedir. Dönme ve fesih hakkı önce uyarlama talep etmeden kullanılamaz.
  • Uyarlama davası açan yüklenici kararın kesinleşmesine kadar işi durdurabilir ancak bundan doğacak zararlara katlanır.
  • TBK m.480/II hükmü emredici nitelikte olmayıp, taraflar aksini kararlaştırarak yüklenicinin uyarlama hakkını ortadan kaldırabilirler. Tarafların uyarlamaya ilişkin sözleşmede yaptıkları bir düzenleme varken öncelikle bunlar dikkate alınmalıdır.
  • Uyarlama davası ile yüklenicinin tüm kayıplarının karşılanması beklenmemeli ve uyarlamanın yükleniciye kar getirecek oranda da yapılmaması gerekir.
  • Sözleşmedeki olumsuz uyarlama kayıtlarına rağmen dürüstlük kuralının gerektirdiği durumlarda da uyarlama talep edilebilmelidir. Yargıtay bazı kararlarında mevcut olumsuz uyarlama kaydının ileri sürülmesinin TMK m.2/II anlamında hakkın kötüye kullanılması oluşturduğunu belirterek bu kayıtların uygulanamayacağı kararı vermiştir. (3.HD, 22.01.2019 , 2017/7432 E., 2019/397 K.) Ancak bu kararlardan uyarlama kaydının varlığını ve uygulanması gerekliliğini ileri sürmenin ne zaman hakkın kötüye kullanılması sayılacağına ilişkin ölçütleri ise hiçbir şekilde vermemektedir.

TBK m.138 Kapsamında Uyarlama

  • Yargıtay, götürü bedelli olmayan inşaat sözleşmelerde de TBK m.138 hükmü gereği uyarlama talep edilebilmesinin mümkün olduğu görüşündedir. (15.HD, 02.06.2020, 2019/3771 E., 2020/1216 K.)
  • Bu madde kapsamında uyarlama talep edebilmesi için şu şartların somut olayda gerçekleşmesi gerekir.
  • 1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
  • 2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
  • Şartları oluştuğunda iş sahibinin de TBK m.138 gereği uyarlama talep etmesi mümkün olmalıdır. Örneğin; Sözleşmeye göre en üstteki dubleks dairelerin tamamı arasa sahibine kalmışken, imar planı ile bunların yapılması yasaklanmışsa, arsa sahibi paylaşımın dengelenmesini yani ödeyeceği bedelin uyarlanmasını talep edebilir.

Uyarlama Davası Hakkında Bazı Noktalar

  • Uyarlama davası nispi harca tabi bir davadır.
  • Uyarlama davası bir alacak davası olmadığından belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Keza kısmi dava olarak da açılmaz.

ÖDEMEZLİK DEFİ

  • TBK m.97 : Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.
  • İki tarafa borç yükleyen bir sözleşmede , sözleşmecilerden birinin ötekinden borcunun ödenmesini isteyebilmesi için , kendi borcunu ödemiş veya ödemeyi önermiş olması gerekir.
  • TBK’nın eser sözleşmeleri hükümlerine göre yüklenicinin ücret alacağı eserin teslimiyle muaccel olur. Genel kural bu olmakla beraber bu hüküm emredici değildir ve taraflar ücret ödeme tarihini sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Ödemezlik defi öne sürülebilmesi için öncelikle ortada iki tarafın muaccel bir alacağı olması gerektiği göz önünde tutulmalıdır.

GENEL OLARAK

  • İnşaat sözleşmelerinde ana kural yukarıda belirtildiği gibi öncelikli ifa yükleniciye ait olduğundan yapı yüklenici tarafından tamamlanıp teslim edilmedikçe iş sahibi ödemezlik defini ileri sürerek ödemeden kaçınabileceği gibi,eksik ve kusurlu teslim ve ifa halinde de iş bedelinin bunların giderim bedeli kadarlık kısmını ya da tamamını ödemekten kaçınma hakkına haiz olacaktır. Ödemezlik definin borçluyu öncelikli edim yönünden aynen ifaya zorlayıcı bir etkisi vardır.
  • Ödemezlik definin öne sürülmesi sözleşmenin bozulması istemi değildir. Sözleşmeyle bağlı kalınacak, sadece öncelikli borç ödenene kadar kendi borcunu yerine getirmeyeceğini bildirecektir.
  • Ödemezlik defi hakim tarafından kendiliğinden göz önünde tutulamaz, taraflarca öne sürülmesi gerekir.
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Bir taraf edimlerini ifa ettiği takdirde karşı taraftan edimin ifasını talep edebilir. Mahkemece ifa yerine geçecek şekilde depo kararı verilmesi ve bu kararın yerine getirilmesi için verilen kesin sürede edimin yerine getirilmemesinin davanın reddi veya kabulüne karar verilmesinde etkisi yoktur. Yüklenici tarafından edim ifa edildiği takdirde eldeki tapu iptal ve tescil talepli dava her zaman açılabilir, bu davanın sonucu kesin hüküm oluşturmaz. (23.HD 11.12.2018, 2016/1829 E., 2018/5749 K.)

ÖDEMEZLİK DEFİNİN ŞARTLARI

  • A. Sözleşme Gereğince Biri Öbürünün Karşılığı Bir Borç Bulunmalıdır.

Örneğin inşaat sözleşmesinde eserin teslimi ve ücret biri öbürünün karşılığı olan    borçlardır.  Değişim ilişkisi içinde olmayan asli ve yan borçlar yönünden ödemezlik defi öne sürülemez.

  • B. Karşı Edim Herhangi Bir Nedenle Sona Ermişse Ödemezlik Defi Öne Sürülemez.

Edim eksik veya kötü ödenir veya önerilirse, edim tamamlanıncaya ve bozukluklar düzeltilinceye kadar alacaklı kendi borcunu ödemekten kaçınabilir. Geri kalan bölüm çok önemsiz olması yüzünden ödemezlik savunmasının ileri sürülmesi dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturuyorsa ödemezlik savunmasına değer verilmeyecektir.

  • C. Her İki Tarafın Alacağı Muaccel Olacaktır.
  • D. Borç Ödenmemiş Olacaktır.
  • E. Ödeme İsteminde Bulunanın önce ödeme borcu olmayacaktır.

ÖDEMEZLİK DEFİ

  • Ödemezlik Defi dava içinde kullanılabileceği gibi, dava açmadan önce de yönetilmesi ve varması zorunlu bir irade bildirimiyle kullanılır. Ödemezlik defi ileri sürmek hakkına sahip olan taraf borcun ifası yönünden temerrüde düşmüş sayılmayacaktır.
  • Ödemezlik savunması borcun ödenmesini geciktirici etkiye sahiptir. Borç varlığını sürdürür.
  • Ödemezlik Defi kavramını İnşaat Hukuku uygulaması açısından şu kararla somutlaştırabiliriz:

«Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için,  (TBK’nın m. 97.) maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. (TBK m.479). İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.» (15.HD, 14.01.2019, 3932/131)

  • Bir başka önemli kararda ise yüklenici yönünden ödemezlik defi değerlendirilmiştir:
  • «Eser sözleşmelerinde ücret borcu iş sahibinin asli edimidir. Kural olarak da iş sözleşmede kararlaştırılan bedelle yapılacaktır. Sözleşmede kararlaştırılan ödemenin yapılmamış ve ödenmeyen miktarın yüklenicinin tahammül gücünü aşmış olması halinde yüklenicinin işe devam etmesi istenemez (TBK. md. 97). Bu halde yüklenici İş sahibinin zararına olmayacak makul bir süre işi durdurarak temerrüt varsa alacağının faiziyle ödenmesini bekleyebileceği gibi, TBK m.125. maddesine göre sözleşmenin feshi hakkını da kullanabilir. İş sahibinin ödeme zamanını geçirmesi ve temerrüde düşmesi halinde kalan tüm işin aynı bedelle yapımını istemesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz (TMK. md. 2). Yine iş sahibinin temerrüdü nedeniyle yüklenicinin işi bırakarak akdi feshetmesi nedeniyle kendisine kusur yüklenemez.» (15.HD, 25.01.2005, 2004/2914 E., 2005/159 K.)

SÖZLEŞME DIŞI YAPILAN İŞ

  • İş sahibinin bedel ödeme borcunda başka bir özellikli durum da sözleşme dışı yapılan işlere ilişkin olanlardır.
  • Sözleşme dışı yapılan yapılan iş , sözleşmede kararlaştırılan ve yüklenicinin üstlendiği edimlerin dışında başka bir işin gereği olarak yüklenici tarafından kendiliğinden ya da iş sahibinin talimatıyla yaptırılan işlerdir.
  • Sözleşmede fazla işin yapılması öngörülmüş ve bedelin nasıl hesaplanacağı da kararlaştırılmış ise sözleşmede belirlenen bu yönteme göre hesaplanacaktır.
  • Sözleşmede fazla işin yapılması öngörülmüş olmamakla birlikte iş sahibinin talimatıyla ya da iş sahibinin talimatı olmaksızın işin gereği olarak fazla imalat yapılması mümkündür. Bu şekilde yapılan fazla imalatın bedeli, iş sahibinin yararına olması, imar kurallarına uygun olması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümlere yapmamış olması koşuluyla TBK m.526 vd maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca işin yapıldığı yıl mahalli piyasa rayiçleriyle hesaplanıp ödenir.
  • Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşme kapsamı dışı yapılan imalat bedellerinin hesaplaması aynı olmakla beraber, binanın dış görünümü ve ortak alanlarda yapılan fazla imalat ve iyileştirmeler yükleniciye ait bağımsız bölümlerin de değerini arttıracağından Yargıtay uygulamasına göre bu hallerde fazla imalat bedelinin istenemeyeceği kabul edilmektedir. ( 15.HD, 05.03.2014T, 2013/6396 E., 2014/1579 K.)
  • Yüklenici kendi iradesiyle inşaatın tamamına ve bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması durumunda sözleşmede aksine hüküm yoksa fazla bedel isteminde bulunamaz.
  • İnşaat imar kurallarına aykırı yani yıkımı gereken bir kaçak yapı ise bina yasal hale getirilmedikçe ayıp giderim bedelinin istenmesi mümkün değildir. (15.HD 09.11.2004 T., 2004/1480 E., 2004/5732 K.)
  • Eksik imalatın tamamlanması ve bozukluğun giderilmesi sözleşme dışı ,lave iş olarak kabul edilemez.
  • Sözleşmede yer almasa bile, «onsuz olmaz» nitelikteki imalatlar ilave imalat sayılmaz.
  • Serbest piyasa rayicine yüklenici karı ve KDV dahildir.
  • (15.HD. 05.04.2012 1386/2277 ; 23.HD. 10.10.2018, 8897/4622; 23.HD . 20.11/2018, 4497/5374; 23.HD. 15.11.2018, 1255 /5313)