Genel Olarak

  • KMK m.3 « Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. « hükmünü içermektedir.
  • Emredici nitelikte olan bu düzenleme gereği arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak tahsis edilmediği durumlarda her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeden arsa payının yeniden düzenlenmesi talep edebilir. Uygulamada bu davaya «Arsa Paylarının Düzenlenmesi Davası « denmektedir. Aslında bu dava ile tapu kütüğündeki arsa payı fazlalığına veya eksikliğine ilişkin yolsuz tescilin düzeltilmesi istenmektedir.
  • 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğü girmesinden sonra uygulamada çok sayıda arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalar açılmıştır.
  • Özellikle yapının yıkımını ve yeniden inşa sürecini yavaşlatmak amacıyla da bu davalara başvurulması yukarıda belirtilen artmanın önemli nedenlerindendir. Binanın yıkılması davayı konusuz bırakacağından ilk dönemlerde yıkımın durdurulması için mahkemeler ihtiyati tedbir kararı vererek pek çok kentsel dönüşüm sürecinin durmasına neden olmuştur. Bu sebeple son zamanlarda yargı kararlarında hakkın kötüye kullanılması savunmasıyla bu davaların önüne set çekilmek istenmektedir.
  • Bunun yanında bu tür davalar ile yıkıldıktan sonra yeniden değerlenecek olan arsalardan daha fazla pay alma amacı da güdülmektedir.

Davayı Kim Açabilir ve Ne zamana Kadar Açabilir ?

  • Kat Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır (18. HD. 11.4.2005, 1500/3483). Yargıtay, arsa paylarının düzeltilmesi davasının ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabileceği görüşündedir. (20.HD, 16.01.2017, 2016/11562 E.)
  • Ancak Yargıtay, arsa payları yanlış olmakla beraber tapuda imzası olan maliklerin sonradan arsa paylarının düzeltilmesi davası açamayacağı görüşündedir. Zira Yargıtay, bu davalarda hatalı arsa dağılımına imza atan kişilerin iyi niyetli olmadıkları gerekçesiyle daha sonra talepte bulunamayacaklarını kabul etmektedir.
  • İyi niyetin Yargıtay tarafından adeta dava şartı olarak görülmesi sorunlu bir görüş olmakla beraber yerleşik uygulama niteliğindedir. (18.HD, 2016/2037 E., 2016/5610 K., 04.04.2016 T., 2008/10404 E., 2009/700 K., 05.02.2009 T. Sayılı kararları)
  • Uygulamaya göre taşınmazda sonradan kat irtifakı ya da kat mülkiyeti sahibi olan kişiler ise bu davayı açabilir. Fakat bu durumda dahi uzun yıllar hatalı arsa payına itiraz edilmemesi dikkate alınabilir. (20.HD, 2018/5127 E., 2018/7330 K.,13.11.2018 T.)
  • Özetle ; özellikle son yıllarda Yargıtay’ın arsa paylarının düzenlenmesi davası uygulamasına yönelik daha önleyici kararlar aldığını söylemek mümkündür.

Dava Kimlere Açılır? Dava Nasıl İncelenir?

  • Arsa paylarının düzenlenmesi davası orantısızlığın düzeltilmesini kabul etmeyen diğer bağımsız bölüm maliklerine açılır.
  • Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.
  • Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek, bilirkişi yardımıyla bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.
  • Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgardan veya dış etkilerden yararlanma gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Örneğin bina yapıldıktan sonra deniz manzaralı bir dairenin önündeki parsele yapılaşma izni verilmesi sonucu deniz manzarasının kapanması gibi bir durumda değer değişikliği göz önüne alınmayacaktır.
  • Yargıtay, değerlemeyi KMK m.3 gereği kat irtifakının ya da kat Mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılmasını aramaktadır.
  • Yargıtay, bu davalarda alınacak raporların ayrıntılı ve denetime elverişli olmasına ayrıca bir önem vermektedir.
  • Mahkeme, dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurmalıdır. (18. HD. 11.4.2005, 1500/3483).

İspat

  • Davacı, bu davalarda iddiasını ispat için tüm yasal delillerden yararlanabilir. Keza , «…deniz manzarası konusunda gerekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” Yargıtay 18. HD, E. 1998/5277, K. 1998/8427, T. 7.7.1998 « şeklindeki karardan da görüldüğü gibi Yargıtay’da bunu kabul etmiştir.

Zamanaşımı, Görev ve Yetki, Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti

  • Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayalı bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir.
  • KMK ek 1.madde gereğince Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasından kaynaklı davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
  • Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
  • Kat mülkiyeti uygulamasından kaynaklı ve konusu doğrudan para olmayan davalarda , yargılama gider ve avukatlık ücreti maktu tarifeler üzerinden hesaplanır.(18.HD, 2012/4680 E., 2012/6429 K.,29.05.2012 T.)

KAYNAKÇA